Как построить дом? Пошаговое описание (инструкция).

Строительство дома начинается с приведения в соответствие всех документов и подготовки участка к строительству:

1. Оформить и получить на руки документы на земельный участок (свидетельство о государственной регистрации из кадастрового агентства) с обременением по проектированию и строительству или без (охранные зоны). С этого момента начинает свой отсчет, установленный законодательством, срок строительства, за который необходимо успеть построить жилой дом.

2. По заявлению законного владельца получить из сельсовета решение о разрешении проведения проектно-изыскательских работ и строительства (в заявлении указать все постройки, которые планируете возводить на участке) и взять технические условия (ТУ) на подключение к централизованным инженерным сетям (электричество, вода...).

3. Убедиться, что строительство начинаете точно на своем участке (известны такие ошибки строителей и застройщика), проверить по документам размеры земельного участка (возможно для восстановления границ вызвать геодезистов).

4. Подключить электричество - "стройплощадка" (проект, установить щиток и выполнить заземление, стать абонентом электросетей). Для экономии можно собрать щиток и выполнить все работы по проекту своими руками, зарегистрировать счетчик, подписать акт у специалистов РЭС и вызвать местного электрика для подключения щитка к электросети. Нанимая для подключения "стройплощадки" бригаду, обратите внимание на выполнение работ по заземлению (могут халтурить).

5. Подключить воду: а) подключиться к системе централизованного водоснабжения (установить счетчик, вывести временный водопровод на участке и стать абонентом); б) пробурить скважину под воду (скважина, труба, насос, технический колодец (приямок), должна быть возможность подключения насоса к электросети); в) приобрести емкость под воду и продумать как ее будете наполнять.

6. Определить место и установить временную или постоянную уборную. Временным местом для туалета может быть место где в последующем планируется компостная яма. Хороший вариант - это на начальной стадии проектирования дома определиться с расположением на участке канализационной емкости (септик, бетонные кольца) и установить ее, а временный туалет поставить неподалеку подключив его сточной трубой к этой емкости. Перед монтажом канализационной емкости необходимо знать характеристики основания на участке (подпор грунтовых вод), для правильного принятия решения по ее конструкции.

7. Приобрести или соорудить временный склад (имеет смысл поискать окно, дверь или ворота, возможно б/у). Желательно что бы длина склада была не менее 6 м (возможность спрятать арматуру от местных жуликов) и имела бытовое помещение (прием пищи, гардеробная, возможность согреться). Неплохо если склад после строительства дома будет использован как хозяйственная постройка, в этом случае стоит позаботиться о надежном основании.

8. Заказать топографическую съемку участка (срок действия два года) - исходная информация для проведения инженерно-геологических изысканий и проектирования, а так же потребуется для подключения к сетям газоснабжения и другим централизованным сетям. Если естественный ландшафт требует выполнения больших объемов земляных работ (срезка грунта, подсыпка, отвал, привозной грунт...) лучше выполнить съемку участка по квадратам с подсчетом объемов земляных работ (геодезист). Для экономии средств съемку по квадратам заказывайте на стороне у независимого от строителей геодезиста (окупится так как строители с большим удовольствием на таких работах без проекта завысят объемы).

9. Заказать разработку проекта (для начала эскизный или архитектурный раздел проекта) - для определения с объемно-планировочными решениями (внешний вид, планировка помещений), конструктивной схемой и застройкой участка. Он же потребуется для получения разрешения на строительство в отделе архитектуры. Бытует, безусловно ошибочное, мнение, что дешевле сначала построить дом, а потом сделать по нему проект и получить разрешение. Велика вероятность заработать штраф, а что бы узаконить самовольно построенный дом и другие постройки (получить акт ввода в эксплуатацию и технический паспорт) потребуется выполнить проект и получить разрешение на строительство. Выполнить проект для получения разрешения на "самострой" не будет дешевле, чем выполнить тот же проект перед строительством (только дороже, если потребуется выезд на участок для снятия размеров). Второе ошибочное представление - зачем делать проект перед строительством так как придется все менять по ходу строительства. Большая часть изменений всегда инициирована строительными ошибками на том или ином этапе строительства, из-за бесконтрольной работы строителей (поэтому необходимо контролировать строителей на всех этапах либо строить дом своими руками досконально изучив теорию и освоив практику).

10. Согласовать проект на строительство дома и других построек (эскизный или архитектурный) у главного архитектора и получить разрешение на строительство (схема генерального плана строительства, паспорт застройщика, дело застройщика).

11. Выполнить инженерно-геологические изыскания и получить отчет. В зависимости от характеристики участка и планируемой его застройки исследуются 3-4 скважины глубиной 5-6 м. Результаты геологических изысканий требуются для расчета несущих конструкций здания (не только уровень грунтовых вод, а по большей степени физические характеристики грунтов (в том числе насыпных), составляющих основание). При экстремальных нагрузках на фундамент и вышележащие несущие конструкции (например, нагрузка на перекрытие), геологическое состояние грунтов основания в совокупности с конструктивной схемой здания значительно влияют на распределение и перераспределение напряжений в конструкциях. Стоимость строительства на основании расчетов по результатам геологического отчета будет приведена к целесообразной для реальных условий.

12. Заказать расчет и разработку строительных разделов проекта (рабочие чертежи). Стоимость значительно выше (если это не "китайский" проект) чем разработка эскизного или архитектурного проекта за счет своей трудоемкости, но Вы получаете надежные и рациональные конструктивные решения, а содержимое окупает потраченные деньги с лихвой (строители лишаются возможности завышать объемы работ и материалов).

13. Поиск подрядчика для строительства дома, если дом не планируется строить самостоятельно своими руками. Если к строительству дома будет привлечен подрядчик - предприниматель или организация (компания, фирма), не лишним будет заключить договор-подряда с приложенной сметой (всегда контролируйте по смете оплаченные работы).

Документы в порядке, разрешение на строительство дома получено, проект на руках, строительная площадка снабжена складом, бытовкой, электричеством и водой. Дальше непосредственно начало строительства.

Строим дом:

1. Снять растительный (плодородный) слой грунта, обычно составляет 20-40 см., под площадку застройки. Он не годен как основание, будет перегнивать под фундаментом и со временем просядет. Пригодится при благоустройстве территории, обладает относительно высокой стоимостью. Несколько часов работы фронтального погрузчика (уточните стоимость машино-часа, контролируйте время работы). Для снижения стоимости работ можно заменить на себя строителя который корректирует работу погрузчика.
2. Вынос осей дома на обноску. Если у строителей не хватает знаний и опыта нанимается сторонний геодезист. Разбивку осей здания строителями желательно проверить.
3. Устройство фундамента - земляные работы, подготовка основания, прокладка гильз и участка канализации под фундаментом, арматурные работы, бетонирование фундамента, уход за бетоном, гидроизоляция.
4. Возведение наружных и внутренних несущих стен первого этажа. Устройство стен на фундаменте под перекрытие - кладка стен, строительство деревянных стен (сруб), сборка каркасных стен.
5. Возведение колонн. Материал и конструкция колонн подбирается по конструктивным соображениям с обязательной проверкой по расчетной нагрузке (блочные, кирпичные, армированная кладка, железобетонные). В зависимости от конструктивной схемы дома, кроме крайних и промежуточных колонн, может потребоваться размещение колонн в широких проемах под опору балок (опорные поверхности балок должны быть проверены на нагрузку от них). Низ колонны должен быть закреплен к опоре (выпуски арматуры, химический анкер), а верх - к балке или монолитному поясу(выпуски арматуры). Колонны примыкающие к несущим стенам дополнительно связываются с ними (кладочная сетка, анкера - арматурные стержни). Бывают исключения, которые обычно отражаются в проекте.
6. Устройство кирпичных или сборных блочных шахт с вентиляционными и дымовыми каналами. Устройство шахт выполняется до устройства железобетонного перекрытия и крыши. Под тяжелыми шахтами должен быть фундамент. Гильзовка дымовых каналов и устройство фановых стояков канализации выполняется по ходу возведения шахты. Для снижения стоимости строительства надежные кирпичные шахты заменяют на воздуховоды ПВХ и каркасную зашивку. В этом случае следует защитить возгораемые конструкции при прохождении рядом стального дымохода. Не оставляйте эти работы на потом - ухудшите качество и надежность перекрытий и кровли или внешний вид дома, когда шахты нелепо пристраиваются сбоку к наружным стенам.
7. Устройство перемычек (перекрытие проемов), балок и монолитного пояса - подготовка опорной поверхности для междуэтажного или чердачного сборного перекрытия. Арматуры на устройство этих конструкций требуется относительно немного, поэтому ее доставку экономичнее организовать при строительстве фундамента и сохранить на складе.
8. Устройство междуэтажного перекрытия. Междуэтажное перекрытие в доме может быть по деревянным балкам, монолитным или сборным железобетонным, сборно-монолитным. Последний вид перекрытия чаще используется при реконструкции зданий. Если на монтаж элементов сборного перекрытия привлекается подъемный кран, то для экономии расходов на кран при устройстве вышележащих стен и крыши, по возможности, подайте и распределите по междуэтажному перекрытию материалы для устройства стен и кровли (пиломатериал).
9. Устройство чердачного перекрытия над первым или вторым этажом дома. На элементы чердачного перекрытия нельзя опирать конструкции кровли без расчета. Если на монтаж элементов перекрытия привлекается подъемный кран, то нелишним, по возможности, будет поднять и распределить по перекрытию материалы для устройства фронтонов, шахт и крыши (экономия средств на привлечение крана и времени на кровельные работы).
10. Устройство временной или постоянной междуэтажной лестницы. Постоянную лестницу на данном этапе рекомендуется выполнять только железобетонной. Лестницы с деревянными или металлическими косаурами лучше заменить простыми и дешевыми временными из-за большой вероятности повреждения во время выполнения общестроительных работ. При расчете высоты ступени необходимо учитывать толщину пола этажей и отделки ступеней.
11. Возведение наружных и внутренних несущих стен второго или мансардного этажа. Устройство несущих стен выше уровня междуэтажного перекрытия под чердачное перекрытие либо крышу.
12. Устройство на втором или мансардном этаже перемычек (перекрытие проемов), балок и монолитного пояса - под чердачное перекрытие и стропильную систему крыши. Экономным вариантом по устройству монолитного пояса является разработка конструктивного решения с опорой крыши и перекрытия на один пояс.
13. Устройство крыши. Крыша - самая сложная и дорогая конструкция дома. Детальный анализ рынка позволит сэкономить. Не оплачивайте кровельные работы в полном объеме без отделки примыканий, установки водосточной системы и выполнения подшивки свесов.
14. Возведение перегородок. Перегородки являются самонесущими конструкциями, поэтому примыкания к несущим стенам и перекрытиям осуществляются гибкими связями. Нельзя опирать на перегородки элементы перекрытий и крыши. Основание перегородок должно быть рассчитано на нагрузку от собственного веса перегородки с отделкой.
15. Устройство дренажной системы. Для защиты дома от воздействия грунтовых вод и морозного пучения грунта выполняется дренажная система. В зависимости от конструктивных особенностей дома и геологических характеристик основания под фундаментом дренажная система может быть глубокого или мелкого заложения. Необходимо продумать расположение колодцев для прочистки и место отведения воды (потребуется топографическая или геодезическая съемка местности). Дренажную систему необходимо выполнить до наступления морозов.
16. Утепление цоколя и устройство отмостки. Перед утеплением цоколя должна быть выполнена гидроизоляция и устранены ее повреждения. Утепление цоколя и отмостки является одним из основных факторов снижения теплопотерь и соответственно затрат на отопление в процессе эксплуатации (в 99% случаев толщина утеплителя 20-50 мм будет недостаточной). Отмостка, кроме того, является защитой фундамента от атмосферных осадков. Финишное покрытие отмостки допустимо выполнить после отделки фасада или при благоустройстве территории. Подготовка основания под отмостку - важный этап, который следует контролировать.
17. Установка окон и наружных дверей. Заказывайте окна и двери по спецификации, с выездом специалиста на обмер проемов. Выбирая поставщика, для сравнения стоимости, уточните комплектацию (тип профиля и стеклопакетов, производитель фурнитуры, толщина отделки...). Если конструктивные особенности стен позволяют, то лучше отказаться от установки окон и дверей на анкерных пластинах. Наружные откосы следует утеплить минераловатными плитами при любом виде отделки фасада (с двойным армированием и защитой уголком при легкой системе утепления).
18. Утепление чердачного перекрытия или крыши выполняется строго по проекту с выдержкой воздушных зазоров, защитой пароизоляционной пленкой из помещений и диффузионной (ветроводозащитной) мембраной под кровельным покрытием. Предпочтение лучше отдавать минераловатным утеплителям (высокая паропроницаемость и пожаробезопасность). На наклонных плоскостях необходимо проверить правильность устройства пароизоляции (рабочая сторона по пару). Полотна пароизоляционной пленки и диффузионной мембраны рекомендуется склеить между собой (повышает надежность и незначительно стоимость).
19. Внутренние инженерные сети (водоснабжение, электроснабжение, слаботочные системы, отопление, канализация). Для подключения к централизованным системам потребуется проект на ввод инженерных сетей (проектировщик с соответствующей лицензией). Заведение коммуникаций осуществляется через оставленные при устройстве фундамента гильзы. Гильзы выступают за пределы отмостки и дренажной системы поэтому при проведении земляных работ не нарушаются ранее выполненные конструкции. Не забывайте про слаботочные системы (телевидение, телефон, интернет, охранная сигнализация). Система Умный Дом с проводным соединением элементов является более надежной чем беспроводная (важно продумать аварийный источник электроснабжения и возможность автономной работы). При строительстве деревянного дома со скрытой проводкой, необходимо до сборки стен продумать расположение каналов. Спецификации материалов дешевле считать независимо, даже в случае предложения поставщиками и подрядчиками бесплатной разработки проекта.
20. Устройство черновых полов. Черновой пол это многослойная конструкция (подготовка, гидроизоляция, утепление, стяжка, пароизоляция, звукоизоляция и др.) поверхность которой служит основанием под финишное покрытие (плитка. ламинат, паркет, линолеум ...). При устройстве цементно-песчаных стяжек по перекрытию, контролируйте ее толщину, так как перекрытие рассчитывается на постоянную нагрузку от стяжки по проектной толщине. Держите под контролем объемы работ и строительных материалов. Мокрые процессы (бетонная подготовка, стяжка) лучше выполнять в теплый период года. При выполнении мокрых процессов в зимнее время большая вероятность, что вентиляция и пароизоляция не смогут справиться с большой влажностью, что приведет к увлажнению утеплителя. Приобретите уровень и прикладывайте везде где только можно.
21. Внутренняя черновая отделка стен и потолков - это штукатурка, устройство и облицовка каркасных конструкций. Считайте и контролируйте объемы работ и строительных материалов. Штукатурку стен и потолков лучше выполнить в теплый период года. При выполнении штукатурных работ в зимнее время вентиляция и пароизоляция могут не справиться с большим объемом испарения, что приведет к увлажнению утеплителя. Контролируйте вертикальность и горизонтальность выполненных отделочных работ уровнем.
22. Ввод дома в эксплуатацию. Теплый контур дома закрыт, инженерные сети в рабочем состоянии пора вводить дом в эксплуатацию. Потребуется разрешение на строительство, которое получается при наличии проекта на строительство дома с подписью главного архитектора. Решившие построить дом без проекта и разрешения, помимо того, что переплатили строителям 20-30% на объемах и материалах, подвергаются наложению штрафа (который не является законным основанием для введения дома в эксплуатацию) и вынуждены заказывать проект по построенному дому (стоимость не ниже чем заказать проект перед строительством), что бы получить разрешение на строительство и ввести его в эксплуатацию (только при условии соблюдения действующих норм при строительстве). В установленном порядке необходимо получить и согласовать акт ввода с необходимыми службами, изготовить ведомость технических характеристик на основании контрольных обмеров по проектной документации, получить решение о вводе дома в эксплуатацию, изготовить и зарегистрировать технический паспорт на жилой дом. Не забудьте снять инженерные сети в соответствующих инстанциях с обслуживания стройплощадки (тарифы будут ниже).
23. Внутренняя финишная отделка, установка розеток, выключателей, сантех. приборов и посуды.
24. Утепление и отделка фасада.
25. Строительство хозяйственных построек. Для экономии времени и средств хозяйственные постройки стоит строить до изготовления и технического паспорта на дом. Расположение, назначение и площадь застройки участка хозяйственными постройками должны соответствовать генеральному плану согласованному главным архитектором.
26. Ограждение территории. Особое внимание устройству фундамента.
27. Благоустройство территории. Тщательная подготовка основания залог долговечности.