Как построить дом? Пошаговое описание (инструкция).

Строительство дома начинается с приведения в соответствие всех документов и подготовки участка к строительству:

1. Оформить и получить на руки документы на земельный участок (свидетельство о государственной регистрации из кадастрового агентства) с обременением по проектированию и строительству или без (охранные зоны). С этого момента начинает свой отсчет, установленный законодательством, срок строительства, за который необходимо успеть построить жилой дом.

2. По заявлению законного владельца получить из сельсовета решение о разрешении проведения проектно-изыскательских работ и строительства (в заявлении указать все постройки, которые планируете возводить на участке) и взять технические условия (ТУ) на подключение к централизованным инженерным сетям (электричество, вода...).

3. Убедиться, что строительство начинаете точно на своем участке (известны такие ошибки строителей и застройщика), проверить по документам размеры земельного участка (возможно для восстановления границ вызвать геодезистов).

4. Подключить электричество - заказать проект, по проекту установить щиток и выполнить заземление, стать абонентом электросетей ("стройплощадка"). Для экономии можно собрать щиток и выполнить все работы по проекту своими руками, зарегистрировать счетчик, подписать акт у специалистов РЭС и вызвать местного электрика для подключения щитка к электросети. Нанимая для подключения "стройплощадки" бригаду, обратите внимание на выполнение работ по заземлению (могут халтурить).

5. Подключить воду: а) подключиться к системе централизованного водоснабжения, установить счетчик, вывести временный водопровод на участке и стать абонентом; б) пробурить скважину под воду (скважина, труба, насос, технический колодец (приямок), должна быть возможность подключения насоса к электросети); в) приобрести емкость под воду и продумать как ее будете наполнять.

6. Определить место и установить временную или постоянную уборную. Временным местом для туалета может быть место где в последующем планируется компостная яма. Хороший вариант - это на начальной стадии проектирования дома определиться с расположением на участке канализационной емкости и установить ее (септик, бетонные кольца), а временный туалет поставить неподалеку подключив его сточной трубой к этой емкости. Перед монтажом канализационной емкости необходимо знать характеристики основания на участке (подпор грунтовых вод), для правильного принятия решения по ее конструкции.

7. Приобрести или соорудить временный склад (имеет смысл поискать б/у окно, дверь или ворота). Желательно что бы длина склада была не менее 6 м (возможность спрятать арматуру от местных жуликов) и имела бытовое помещение (прием пищи, гардеробная, возможность согреться). Неплохо если склад после строительства дома будет использован как хозяйственная постройка. В этом случае стоит позаботиться о надежном основании.

8. Заказать у геодезиста топографическую съемку участка (срок действия два года) - исходная информация для проведения инженерно-геологических изысканий и проектирования. Топосъемка, так же, потребуется для подключения к системе газоснабжения и другим централизованным сетям. Если естественный ландшафт требует выполнения больших объемов земляных работ (срезка грунта, подсыпка, отвал, привозной грунт...) лучше выполнить съемку участка по квадратам с подсчетом объемов земляных работ (геодезист). Для экономии средств съемку по квадратам заказывайте на стороне у независимого от строителей геодезиста (окупится так как строители с большим удовольствием на таких работах без проекта завысят объемы).

9. Выполнить инженерно-геологические изыскания и получить отчет о составе грунтов основания. В зависимости от характеристики участка и планируемой его застройки исследуются 3-4 скважины глубиной 5-6 м. Результаты геологических изысканий требуются для расчета несущих конструкций здания. Важен не только уровень грунтовых вод, а по большей степени все физические характеристики грунтов, составляющих основание (в том числе насыпных). При экстремальных нагрузках на фундамент и вышележащие несущие конструкции (например, нагрузка на перекрытие) геологическое состояние грунтов основания в совокупности с конструктивной схемой здания значительно влияют на распределение и перераспределение напряжений в конструкциях. Стоимость строительства на основании проекта с расчетом конструкций по результатам геологического отчета будет приведена к целесообразной для реальных условий. Если планируете построить дом без разработки детального проекта с расчетом фундамента на нагрузки, то нет никакого смысла выполнять геологию.

10. Заказать разработку архитектурного проекта или, как минимум, эскизный проект (начальный этап архитектурного проекта АР) - необходим для определения с объемно-планировочными решениями (внешний вид, планировка помещений), конструктивной схемой дома и застройкой участка. Он же потребуется для получения разрешения на строительство в отделе архитектуры. Бытует, безусловно ошибочное мнение, что дешевле сначала построить дом, а потом сделать по нему проект и получить разрешение. Велика вероятность заработать штраф, а что бы узаконить самовольно построенный дом и другие постройки (получить акт ввода в эксплуатацию и технический паспорт) все равно потребуется выполнить проект и получить разрешение на строительство. Выполнить проект для получения разрешения на "самострой" не будет дешевле, чем выполнить тот же проект перед началом строительства (только дороже, если потребуется выезд на участок для снятия размеров). Второе ошибочное представление - зачем делать проект перед строительством так как придется все менять по ходу строительства. Большая часть изменений всегда инициирована строительными ошибками, на том или ином этапе строительства, из-за бесконтрольной работы строителей. Поэтому, чтобы строиться без отбойного молотка, необходимо контролировать строителей на всех этапах, либо строить дом своими руками досконально изучив теорию и освоив практику.

11. Согласовать проект на строительство дома и вспомогательных хозяйственных построек у главного архитектора и получить разрешение на строительство (схема генерального плана строительства, паспорт застройщика, дело застройщика).

12. Заказать расчет и разработку строительных разделов проекта (рабочие чертежи). Стоимость будет значительно выше чем разработка только эскизного или архитектурного проекта, за счет своей трудоемкости (если это не "китайский" проект). Вы получаете надежные и рациональные конструктивные решения для строительства дома, а содержимое проекта окупает потраченные на него деньги с лихвой. Экономия будет при строительстве - строители лишаются возможности завышать объемы работ и материалов, нет повсеместного бестолкового завышения несущей способности.

13. Поиск подрядчика для строительства дома, если дом не планируется строить самостоятельно своими руками. В случае когда к строительству дома будет привлекаться подрядчик (предприниматель, организация, компания, фирма) не лишним будет заключить договор-подряда с приложенной сметой. Всегда контролируйте по смете оплаченные работы.

Документы в порядке, разрешение на строительство дома получено, проект на руках, строительная площадка снабжена складом, бытовкой, электричеством и водой. Дальше, непосредственно, начало строительства.

Строим дом:

1. Снять растительный (плодородный) слой грунта под площадку застройки. Толщина слоя обычно составляет 20-40 см. Он не годен как основание, будет перегнивать под фундаментом и со временем просядет. Растительный слой обладает относительно высокой стоимостью и позже пригодится при благоустройстве территории. Несколько часов работы фронтального погрузчика (уточните стоимость машино-часа, контролируйте время работы). Для снижения стоимости работ можно заменить строителя, который корректирует работу погрузчика, на себя.
2. Вынос осей дома на обноску. Если у строителей не хватает знаний и опыта нанимается сторонний геодезист. Желательно проверить разбивку осей здания, которую выполнили строители своими силами.
3. Устройство фундамента - земляные работы, подготовка основания, прокладка гильз и участка канализации под фундаментом, арматурные работы, бетонирование фундамента, уход за бетоном, гидроизоляция.
4. Возведение наружных и внутренних несущих стен первого этажа. Устройство стен на фундаменте под перекрытие - кладка стен, строительство деревянных стен (сруб), сборка каркасных стен.
5. Возведение колонн. Материал и конструкция колонн подбирается по конструктивным соображениям с обязательной проверкой по расчетной нагрузке (блочные, кирпичные, армированная кладка, железобетонные). В зависимости от конструктивной схемы дома, кроме крайних и промежуточных колонн, может потребоваться их размещение в широких проемах для опирания балок в пролете. Балки над опорой должны быть усилены в верхней части сечения. Низ колонны должен быть закреплен к опоре (выпуски арматуры, химический анкер), а верх - к балке или монолитному поясу (выпуски арматуры). Колонны примыкающие к несущим стенам дополнительно связываются с ними (кладочная сетка, анкера - арматурные стержни). Бывают исключения, которые обычно отражаются в проекте.
6. Устройство кирпичных или сборных блочных шахт с вентиляционными и дымовыми каналами. Устройство шахт выполняется до устройства железобетонного перекрытия и крыши. Под тяжелыми шахтами должен быть фундамент. Гильзовка дымовых каналов и устройство фановых стояков канализации выполняется по ходу возведения шахты. Для снижения стоимости строительства надежные кирпичные шахты заменяют на воздуховоды ПВХ и каркасную зашивку. В этом случае следует защитить возгораемые конструкции при прохождении рядом стального дымохода. Не оставляйте эти работы на потом - ухудшите качество и надежность перекрытий и кровли или получите нелепый внешний вид дома, когда шахты пристраиваются сбоку к наружным стенам.
7. Устройство перемычек (перекрытие проемов), балок и монолитного пояса - подготовка опорной поверхности для междуэтажного или чердачного сборного перекрытия. Арматуры на устройство этих конструкций требуется относительно немного, поэтому ее доставку экономичнее организовать при строительстве фундамента и сохранить на складе.
8. Устройство междуэтажного перекрытия. Междуэтажное перекрытие в доме может быть по деревянным балкам, сборным из плит, монолитным железобетонным или сборно-монолитным. Последний вид перекрытия чаще используется при реконструкции зданий. Если на монтаж элементов сборного перекрытия привлекается подъемный кран, то для экономии расходов на кран при устройстве вышележащих стен и крыши, по возможности, подайте и распределите по междуэтажному перекрытию материалы для их устройства (блоки, пиломатериал...).
9. Устройство чердачного перекрытия над первым или вторым этажом дома. На элементы чердачного перекрытия нельзя опирать конструкции кровли без расчета. Если на монтаж элементов перекрытия привлекается подъемный кран, то по возможности будет нелишним поднять и распределить по перекрытию материалы для устройства фронтонов, шахт и крыши (экономия средств на привлечение крана и времени на кровельные работы).
10. Устройство временной или постоянной междуэтажной лестницы. Постоянную лестницу на данном этапе рекомендуется выполнять только железобетонной. Лестницы с деревянными или металлическими косоурами лучше заменить простыми и дешевыми временными из-за большой вероятности повреждения во время выполнения общестроительных работ. При расчете высоты ступени необходимо учитывать толщину пола этажей и отделки ступеней.
11. Возведение наружных и внутренних несущих стен второго или мансардного этажа. Устройство несущих стен выше уровня междуэтажного перекрытия под чердачное перекрытие либо крышу.
12. Устройство на втором или мансардном этаже перемычек (перекрытие проемов), балок и монолитного пояса - под чердачное перекрытие и стропильную систему крыши. Экономным вариантом по устройству монолитного пояса является разработка конструктивного решения с опорой крыши и перекрытия на один пояс.
13. Устройство крыши. Крыша - самая сложная и дорогая конструкция дома. Детальный анализ рынка позволит сэкономить. Не оплачивайте кровельные работы в полном объеме без отделки примыканий, установки водосточной системы и выполнения подшивки свесов.
14. Возведение перегородок. Перегородки являются самонесущими конструкциями, поэтому примыкания к несущим стенам и перекрытиям осуществляются через гибкие связи. Нельзя опирать на перегородки элементы перекрытий и крыши. Основание перегородок должно быть рассчитано на нагрузку от собственного веса перегородки с отделкой.
15. Устройство дренажной системы. Для защиты дома от воздействия грунтовых вод и морозного пучения грунта выполняется дренажная система. В зависимости от конструктивных особенностей дома и геологических характеристик основания под фундаментом дренажная система может быть глубокого или мелкого заложения. Необходимо продумать расположение колодцев для прочистки и место отведения воды (потребуется топографическая или геодезическая съемка местности). Дренажную систему необходимо выполнить до наступления морозов.
16. Утепление цоколя и устройство отмостки. Перед утеплением цоколя должна быть выполнена гидроизоляция и устранены ее повреждения. Утепление цоколя и отмостки является одним из основных факторов снижения теплопотерь и соответственно затрат на отопление в процессе эксплуатации (в 99% случаев толщина утеплителя 20-50 мм будет недостаточной). Отмостка, кроме того, является защитой фундамента от атмосферных осадков. Финишное покрытие отмостки допустимо выполнить после отделки фасада или при благоустройстве территории. Подготовка основания под отмостку - важный этап, который следует контролировать.
17. Установка окон и наружных дверей. Заказывайте окна и двери по спецификации, с выездом специалиста на обмер проемов. Выбирая поставщика, для сравнения стоимости, уточните комплектацию (тип профиля и стеклопакетов, производитель фурнитуры, толщина отделки...). Если конструктивные особенности стен позволяют, то лучше отказаться от установки окон и дверей на анкерных пластинах. Наружные откосы следует утеплить минераловатными плитами при любом виде отделки фасада (с двойным армированием и защитой уголком при легкой системе утепления).
18. Утепление чердачного перекрытия или крыши выполняется строго по проекту с выдержкой воздушных зазоров, защитой пароизоляционной пленкой из помещений и диффузионной (ветроводозащитной) мембраной под кровельным покрытием. Предпочтение лучше отдавать минераловатным утеплителям (высокая паропроницаемость и пожаробезопасность). На наклонных плоскостях необходимо проверить правильность устройства пароизоляции (рабочая сторона по пару). Полотна пароизоляционной пленки и диффузионной мембраны рекомендуется склеить между собой (повышает надежность и незначительно стоимость).
19. Внутренние инженерные сети (водоснабжение, электроснабжение, слаботочные системы, отопление, канализация). Для подключения к централизованным системам потребуется проект на ввод инженерных сетей (проектировщик с соответствующей лицензией). Ввод коммуникаций осуществляется через оставленные при устройстве фундамента гильзы. Гильзы выступают за пределы отмостки и дренажной системы поэтому при проведении земляных работ не нарушаются ранее выполненные конструкции. Не забывайте про слаботочные системы (телевидение, телефон, интернет, охранная сигнализация). Система Умный Дом с проводным соединением элементов является более надежной чем беспроводная (важно продумать аварийный источник электроснабжения и возможность автономной работы). При строительстве деревянного дома со скрытой проводкой, необходимо до сборки стен продумать расположение каналов. Спецификации материалов дешевле считать независимо, даже в случае предложения поставщиками и подрядчиками бесплатной разработки проекта.
20. Устройство черновых полов. Черновой пол это многослойная конструкция (подготовка, гидроизоляция, утепление, стяжка, пароизоляция, звукоизоляция и др.) поверхность которой служит основанием под финишное покрытие (плитка. ламинат, паркет, линолеум...). При устройстве цементно-песчаных стяжек по перекрытию, контролируйте ее толщину, так как перекрытие рассчитывается на постоянную нагрузку от стяжки по проектной толщине. Держите под контролем объемы работ и строительных материалов. Мокрые процессы (бетонная подготовка, стяжка) лучше выполнять в теплый период года. При выполнении мокрых процессов в зимнее время большая вероятность, что вентиляция и пароизоляция не смогут справиться с большой влажностью, что приведет к увлажнению утеплителя. Приобретите рейку с уровнем и для контроля прикладывайте везде где только можно.
21. Внутренняя черновая отделка стен и потолков - это штукатурка, устройство и облицовка каркасных конструкций. Считайте и контролируйте объемы работ и строительных материалов. Штукатурку стен и потолков лучше выполнить в теплый период года. При выполнении штукатурных работ в зимнее время вентиляция и пароизоляция могут не справиться с большим объемом испарения, что приведет к увлажнению утеплителя. Контролируйте вертикальность и горизонтальность выполненных отделочных работ уровнем.
22. Ввод дома в эксплуатацию. Теплый контур дома закрыт, инженерные сети в рабочем состоянии - пора вводить дом в эксплуатацию. Потребуется разрешительная документация с подписью главного архитектора, которая получается при наличии проекта на строительство дома. В установленном порядке необходимо получить и согласовать акт ввода с необходимыми службами. Далее изготовить ведомость технических характеристик на основании контрольных обмеров по проектной документации. Затем получить решение о вводе дома в эксплуатацию, изготовить и зарегистрировать технический паспорт на жилой дом. В соответствующих инстанциях необходимо снять инженерные сети с обслуживания стройплощадки (тарифы будут ниже). Застройщик, который решил построить дом без проекта, помимо того, что переплатит строителям 20-30% на объемах и материалах, облагается штрафом за отсутствие разрешения на строительство. Штраф не является законным основанием для введения дома в эксплуатацию, поэтому придется заказывать проект по построенному дому и получать разрешение в установленном порядке. К тому же стоимость проекта на самострой будет выше, чем заказать проект перед началом строительства. Что бы ввести самовольное строение в эксплуатацию должны соблюдаться действующие нормы при его строительстве.
23. Внутренняя финишная отделка, установка розеток, выключателей, сан. тех. приборов и посуды.
24. Утепление и отделка фасада.
25. Строительство хозяйственных построек. Для экономии времени и средств хозяйственные постройки стоит строить до изготовления технического паспорта на дом. Расположение, назначение и площадь застройки участка хозяйственными постройками должны соответствовать генеральному плану согласованному главным архитектором.
26. Ограждение территории. Особое внимание устройству фундамента. Для устройства ограждение участка от главной улицы может потребоваться согласование в территориальных органах архитектуры (требуют при получении разрешительной документации).
27. Благоустройство территории. Тщательная подготовка основания залог долговечности.